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Société civile immobilière : comment marche cette forme juridique ?

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique utilisée par les personnes qui souhaitent augmenter leurs revenus avec des biens immobiliers. En France, elle représente plus un outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier familial. Elle apporte à ses utilisateurs flexibilité et avantages fiscaux. Qu’est-ce qu’une Société civile immobilière ? Comment la constituer ? Quelles sont ses règles ? Quels sont ses avantages ? Les détails ici.

SCI : la société civile la plus répandue en France

La société civile immobilière représente actuellement environ un tiers de toutes les sociétés immatriculées en France d’après les statistiques de l’INSEE. Notons que la majorité des SCI sont créées dans le but patrimonial. Elles sont utilisées pour gérer, acheter ou mettre en location des biens détenus indirectement par les sociétés.

Une SCI peut être une société familiale. Dans ce cas, tous les associés sont issus de la même famille, par filiation directe ou par alliance. Cette forme juridique présente plusieurs avantages, notamment en matière de fiscalité et de transmission des parts sociales.

Une SCI n’est pas habileté à exercer une activité commerciale. Elle ne peut pas acheter ou revendre des biens immobiliers en tant que marchand de biens. Elle est constituée de deux associés au moins. Elle est dirigée par un gérant bénévole ou rémunéré. Son capital peut être variable. Dans ce cas, ses statuts précisent un seuil plancher et plafond à l’intérieur duquel le capital varie sans nécessiter de modifier les statuts.

Comment constituer une SCI ?

La constitution d’une SCI se déroule en quatre étapes. La première étape consiste à rédiger les statuts. Ces textes indiquent le gérant et le siège social de la société. La seconde étape concerne la constitution et le dépôt du capital auprès d’une banque.

L’étape suivante consiste à publier un avis de création de l’entreprise dans un journal d’annonces légales. Enfin, il faut procéder à l’immatriculation de la société en ligne sur le site du guichet des formalités des entreprises.

La création d’une SCI nécessite au moins deux personnes morales ou physiques. La société a une durée de vie de 99 ans maximum. Les associés font des apports financiers ou en nature. Quant au partage des parts, il est défini au prorata de l’apport au capital de chaque associé.

Les différents types de SCI

Il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières. Ils sont au nombre de cinq :

La SCI de location

Elle est très adoptée par les français. Elle permet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier commun. Les associés n’appartiennent pas forcément à la même famille. Les revenus représentent les apports de chiffres d’affaires pour la société.

La SCI familiale

Cette forme de SCI est utilisée pour assurer la gestion d’un patrimoine immobilier. Les associés sont les membres d’une même famille. Elle est indiquée pour anticiper les contraintes liées à la succession d’un patrimoine immobilier.

La SCI d’attribution

Elle est utilisée pour un projet de construction ou d’achat de biens immobiliers. Ces derniers sont ensuite divisés en parts. Chaque associé devient ainsi propriétaire indépendant.

La SCI de jouissance à temps partagé

Cette forme de SCI permet à ses membres d’avoir un droit d’occupation précis pour un bien immobilier commun.

La société civile de construction-vente (SCCV)

Elle permet de réaliser une plus-value sur son investissement. Pour ce faire, les associés achètent un bien immobilier et le revendent immédiatement. Cette forme de SCI est soumise au régime de l’impôt sur les sociétés.

A ce propos, il faut savoir que toutes les sociétés civiles immobilières sont soumises par défaut à l’impôt sur le revenu. Pour la location de bien immobilier, les résultats de la société sont soumis à l’impôt sur le revenu à proportion des parts des partenaires. Enfin, l’impôt sur les sociétés est dédié à toutes les sociétés civiles immobilières spécialisées dans le commerce.

Comment se déroulent la gestion et la transmission d’un patrimoine au sein d’une SCI?

Au sein d’une SCI, les pertes et les revenus engendrés par le bien immobilier de la société sont répartis entre les associés. De ce fait, les coûts utilisés pour son entretien ou sa réalisation sont assurés par les l’ensemble des membres, à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent.

Pour la cession du bien, il faut avoir a minima l’accord des associés représentant la majorité des parts sociétés de la SCI. Si les avis divergent, les statuts de la SCI permet de protéger le patrimoine. De même, elle convient particulièrement à la gestion d’un patrimoine familial.

En ce qui concerne la transmission d’un patrimoine, la SCI est la forme juridique la mieux indiquée. Elle facilite réellement le processus. Par exemple, si un parent souhaite transmettre un bien immobilier à ses enfants, il peut leur céder des parts de sa SCI de manière successive. Ainsi, il bénéfice des abattements prévus pour les droits de succession. Ils s’élèvent à 100 000 euros par héritier pour chaque donation, renouvelable chaque 15 ans.

Pourquoi choisir cette forme juridique ?

Les avantages d’une SCI sont multiples. Les voici :

Gestion et transmission du patrimoine

C’est la raison principale pour laquelle les français optent pour cette forme juridique. En effet, elle simplifie la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. A cet effet, il existe plusieurs outils juridiques qui s’adaptent à la situation de chaque associé ou dirigeant.

Avec une SCI, la constitution d’un patrimoine immobilier est très simple. Les associés unissent leurs moyens financiers et partagent ensemble les coûts générés par le projet. Ce regroupement de plusieurs personnes facilitent également l’obtention de prêts bancaires.

Quant à la transmission, la SCI présente offre plusieurs atouts. Tout d’abord, elle permet de faire des donations successives de parts sociales tous les 15 ans. Les héritiers sont donc propriétaires du patrimoine au bout d’un certain nombre de donations.

De plus, plusieurs outils juridiques existent pour simplifier le montage de cette société. Ils répondent également aux besoins des associés.

Liberté dans la constitution du capital de la société

La législation n’exige pas de capital social minimum à une SCI. En d’autres termes, les associés peuvent fixer librement un capital à l’euro symbolique. Ils peuvent donc apporter 1 euro comme apport numéraire. Il est vrai que d’un point vue juridique, il est impossible de constituer une SCI sans apport.

Dans la réalité, il faut faire un minimum d’apports numéraires lors de la création d’une SCI. Ces fonds sont utilisés pour faire fonctionner la société et surtout pour obtenir des financements auprès de la banque.

Fonctionnement souple

Une SCI est une organisation très souple. Les membres de la société aménagent librement les statuts. Ces derniers fixent les conditions à respecter pour les prises de décision. Ils précisent aussi les modalités selon la nature des décisions.

Par exemple, pour les cessions des parts sociales au profit d’un membre, il faut avoir l’accord à la double majorité en nombre d’associés et en nombre de parts sociales. Toutefois, il est possible de mentionner une liberté de cession entre les membres ou au profit des membres familiaux.

Une société civile immobilière est représentée ou gérée par un mandataire. Il joue un rôle central dans la société. Les associés lui donnent les pleins pouvoirs d’engager la structure. Ils peuvent aussi limiter ses pouvoirs s’ils le souhaitent.

Le choix de son régime d’imposition

C’est un atout majeur d’une SCI. Elle demeure le cadre idéal pour optimiser sa fiscalité. En effet, les associés peuvent choisir leur régime d’imposition des bénéfices. Ils ont le choix entre l’impôt sur les revenus (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Elle est avant tout translucide, car il n’existe aucune imposition sur la société. Ses revenus sont taxés directement entre les mains de ses dirigeants. Ces derniers sont donc soumis à l’impôt sur le revenu. En cas de revente, la plus-value bénéficie d’une exonération quasi-totale d’impôts.

La société peut choisir elle-même l’imposition à l’IS. Dans ce cas, elle déduit une fraction de l’immobilier chaque année. Il s’agit de l’amortissement qui consiste à réduire le montant de l’impôt sur les revenus payés chaque année. Si la SCI cède l’immeuble, elle doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value en prenant en compte les amortissements déjà faits sur le bien.

Distinguer l’immobilier de l’activité professionnelle

La création d’une société civile immobilière présente un atout sur le plan professionnel. En effet, elle permet de protéger son patrimoine immobilier des aléas de l’exploitation. En d’autres termes, l’immeuble qui fait office de bureau est mis à l’abri des créanciers. En cas de faillite, ils ne peuvent s’approprier le bien. Ce dernier reste la propriété exclusive de la société.

De même, il est plus facile de vendre l’entreprise avec une SCI. En scindant l’immobilier et l’activité professionnelle, cette forme juridique ne fait pas figurer l’actif du bilan comptable de la société le bien immobilier. La valeur de ce dernier est généralement très élevée. De fait, le bien n’augmente pas la valorisation de la société. Le coût de la vente étant moins considérable, la cession se trouve ainsi faciliter.

Le tableau ci-dessous présente les avantages et les inconvénients d’une société civile immobilière :

Avantages de la SCI Inconvénients de la SCI
Absence de capital social minimum Responsabilité indéfinie des associés

 

Structure très flexible et aménageable Formalités de création longues et complexes
Choix dans le régime d’imposition des bénéfices Obligations administratives nombreuses
Séparation entre l’immobilier et l’exploitation Existence de coûts cachés au montant significatif

 

Outil de gestion et de transmission du patrimoine Présence de deux associés au minimum

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Rédacteur web depuis de nombreuses années, Je suis avant tout un passionné du monde de l’entreprenariat. Je dispose de bonnes connaissances SEO, et mets mes compétences rédactionnelles au service de sujets B2B d’actualité et pertinents.

Alexandre Hounpkevi

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