Capital-investissement et immobilier : le label ISR poursuit sa transformation

Le label ISR prépare une nouvelle étape de sa transformation : après l’évolution de son cadre pour les fonds immobiliers, le comité s’apprête à soumettre à consultation une première version dédiée au capital-investissement. Au 2 octobre 2026, ces deux chantiers n’en sont pas au même stade. La proposition de révision du référentiel immobilier a été transmise au ministre de l’Économie après une consultation publique menée durant l’été, tandis que le futur dispositif pour les entreprises non cotées doit encore être présenté aux acteurs concernés.

Cette évolution répond à un enjeu de lisibilité pour les investisseurs. Dans l’immobilier comme dans le financement d’entreprises non cotées, l’évaluation de la durabilité s’appuie sur des activités et des données différentes de celles des sociétés cotées. Le label devra donc préciser comment les critères ESG, la gouvernance et la performance extra-financière sont examinés, sans réduire l’investissement responsable à une simple déclaration d’intention.

Pour une société de gestion qui envisage, par exemple, de financer une entreprise industrielle non cotée tout en détenant des actifs immobiliers, ces référentiels pourraient fournir des repères adaptés à chaque activité. Ils ne garantissent pas à eux seuls un impact positif, mais peuvent rendre les méthodes de sélection et de suivi plus explicites. La transformation du label se joue ainsi sur deux fronts : renforcer l’exigence des règles et améliorer la transparence sur leur application.

Label ISR immobilier : une révision du référentiel en attente de signature

Le chantier immobilier franchit une étape institutionnelle importante. Après six années d’application du référentiel, le comité du label a transmis sa proposition de révision au ministre de l’Économie le 30 septembre 2026 ; la version actualisée est désormais soumise à sa signature, selon les informations disponibles.

Cette séquence ne signifie pas que toutes les nouvelles modalités sont déjà entrées en vigueur. Le texte transmis constitue une proposition de mise à jour : les changements applicables dépendront de sa validation et des règles de mise en œuvre qui suivront. Le point publié par le comité du label ISR permet de suivre cette étape.

Des exigences ESG à rendre plus lisibles

La révision vise à faire évoluer un cadre utilisé par des fonds immobiliers, notamment des SCPI. L’enjeu est de mieux articuler les objectifs de durabilité avec des pratiques observables : choix des actifs, suivi des progrès et prise en compte des risques liés aux bâtiments.

Les critères environnementaux ne résument toutefois pas l’ensemble de l’analyse. La gouvernance du fonds, la qualité des informations communiquées et la façon dont les résultats sont mesurés comptent également pour apprécier la performance extra-financière. La présentation de la révision du référentiel immobilier revient sur l’ouverture de cette consultation publique.

Pour un gestionnaire, l’application d’un référentiel plus précis peut impliquer de documenter davantage les décisions prises sur chaque actif. Pour l’épargnant, l’intérêt dépendra de la capacité à comprendre les indicateurs publiés et à distinguer les engagements annoncés des progrès effectivement mesurés.

Capital-investissement : un nouveau label ISR entre en phase de consultation

Le projet consacré au capital-investissement est, lui, à un stade préliminaire. Dans les prochains jours, le comité doit soumettre à consultation une première version d’un label destiné aux investissements dans les entreprises non cotées en Bourse. La consultation permettra aux professionnels et autres parties prenantes de réagir au cadre proposé avant toute adoption définitive.

Cette déclinaison est importante parce que les leviers d’action diffèrent de ceux des placements en actions cotées. Un investisseur au capital d’une entreprise non cotée peut dialoguer directement avec ses dirigeants et suivre l’évolution de ses pratiques, mais il doit aussi composer avec des données parfois moins standardisées et une disponibilité d’information différente. Le point sur les nouveautés du label ISR situe ce projet dans le calendrier des transformations en cours.

À ce stade, aucun détail définitif sur les critères ni sur les modalités de labellisation ne peut être présenté comme acquis. La consultation est précisément destinée à examiner la pertinence des exigences envisagées et leur applicabilité aux stratégies de financement des entreprises.

Les points de vigilance pour les futurs référentiels

Au-delà de la création d’un nouveau périmètre, la crédibilité du label dépendra de la cohérence entre les objectifs affichés et les preuves demandées. Une analyse approfondie révèle que les enjeux se concentrent notamment sur la mesure des résultats, la comparabilité des informations et le suivi des engagements dans le temps.

• Des critères adaptés aux actifs : les indicateurs pertinents pour un immeuble ne se transposent pas automatiquement à une entreprise non cotée.
• Une information vérifiable : la transparence suppose des données suffisamment documentées pour permettre le suivi des progrès et des écarts.
• Une gouvernance explicite : les responsabilités des sociétés de gestion et les modalités de contrôle doivent être compréhensibles.
• Une performance extra-financière suivie : les résultats doivent être appréciés dans la durée, et non uniquement au moment de l’attribution du label.

Ces principes sont déterminants pour éviter qu’un label soit interprété comme une garantie automatique de rendement ou d’impact. Les indicateurs économiques suggèrent plutôt de le considérer comme un cadre d’évaluation et de transparence, dont la portée dépendra des règles finales et de leur contrôle.

Une transformation du label ISR qui dépendra de l’application des règles

Les deux dossiers suivent donc des calendriers distincts : le référentiel immobilier a atteint le stade de la transmission au ministre, alors que le projet dédié au capital-investissement s’ouvre à la consultation. Leur point commun est la recherche d’un cadre plus adapté aux réalités des actifs et des entreprises concernés.

La documentation sectorielle, comme la présentation de l’ASPIM sur le label ISR et les fonds immobiliers, aide à situer le rôle du dispositif dans le marché. À terme, l’évaluation de sa transformation reposera moins sur l’élargissement du nombre de produits labellisés que sur la clarté des exigences, la qualité des données et la capacité à rendre compte des résultats.